房产评估

我们在做资产评估的时候最常用的是市场比较法：

市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法

简单的说就是收集被估价房产周边成交日期、面积、实用年限等条件相接近的交易实例作为参考，通过系数修正计算出被估价房产的准确价值。如果不需要那么精确的估价只要去了收集下同小区最近二手房的成交价就行了。另外，有些地方的税务部门和银行对价格的认定不需要做评估而是用指导价。如果想要买房或者做抵押可以先去咨询他们这套房屋大概能认定到多少钱。

没有最简单的评估方法，只有最适合的评估方法。因为有些房产只适合用某些方法来评估。

要说对吃瓜群众最容易理解的方向来说，那当然是比较法。因为这个方法大家平时都会用到。比较法的精髓就是在具备替代性的对象的价格中根据比较来赋予不同的权重，再计算出一个评估价格。为什么说这个方法平时大家都在用，最简单的，每天去菜市场买个菜，我们就不知不觉中在使用比较法。今天的白菜什么价格，这个摊位卖一块二，那个摊位卖一块五，还有的卖一块四。甚至还有卖两块的。但是对比一下白菜，原来两块的那个白菜最新鲜，品相最好，其它的都各有一点小差异。这时候你头脑中自然会综合得出一个白菜价格的印象。俗话说的好，货比三家不吃亏。这比三家就是比较法。

但是为什么说没有最简单的方法，只有最合适的方法呢，就是这比较你要有比较的价格啊，如果一个地方的房地产市场很差，没有什么可比案例，那你就没法比了。但是它没有买卖还有出租，这个时候收益法就是最好的方法了。从出租收益的方向来测算房产的价格。如果出租也没有，那只能想一想成本法了。你盖房子总是有一个成本的嘛。所以这么多的评估方法，都会有它的用武之地。