营改增对房地产开发企业的影响(建筑业营改增)

从总体上看，营改增后建筑行业的整体税负上升了，但是，建筑行业越来越正规了。

营改增过去好几年了，不可否认，建筑行业的整体税负上升了，建筑行业的纳税人负担加重了，这不是国家希望看到的，正是因为这一点，建筑业的税率才从11%一直下降到现在的9%。

下面我从与建筑业相关的群体，来介绍一下营改增的影响：

一、营改增对建筑公司的影响

从整体上看，营改增后，建筑业的税收负担上升了，主要有以下两方面原因：

1、在营改增之前，建筑公司缴纳营业税，营业税的征收方式为按建筑劳务收入全额纳税，；而企业所得税呢？营改增之前，建筑公司的企业所得税的征收方式，大都采取核定征收，所以在营改增之前，建筑公司对成本发票的取得无所谓，专用发票、普通发票都没什么影响，甚至如果价格便宜点的话，不要发票也可以；

营改增以后不一样了，建筑业改交增值税，一般纳税人采取销项税额减去进项税额的办法，现行税率9%，小规模纳税人采取按3%的征收率计算缴纳增值税；而企业所得税也需要成本发票扣除，特别是2019年1月1日以后，大量的建筑公司企业所得税核定征收被取消，改为核定征收，这就要求他们必须取得发票，否则不得在税前扣除。

2、在建筑公司的成本中，人工成本要占到35%以上，人工成本是不能作为增值税的进项税额进行抵扣的，虽然目前很多建筑公司采取劳务派遣、人力资源外包方式获取这部分成本的抵扣，但是这其中又涉及虚开增值税发票问题，整体看效果不明显

我们做过调查，少数的建筑公司管理规范，及时根据政策的变化进行调整，营改增过后税负是下降的，但是，大量的建筑公司，特别是小公司，由于以前不正规习惯了，一时难以转变观念，税负是大幅度上升的。

二、对建筑材料供应商的影响

正如上面所说的，营改增之前，很多材料供应商都不提供发票，营改增过后，不提供发票，材料基本上卖不出去，除非价格超低，但是他们也有成本在约束，所以，营改增过后，他们大都去成立了个体工商户或者小规模纳税人，通过这种方式给建筑公司提供发票。按照现行政策，小规模纳税人月销售额不超过10万元或季度销售额不超30万元，免征增值税；企业所得税方面呢，按照规定，小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的，减按25%，适用税率20%；年应纳税所得额在100万元以上、300万元以下的，减按50%，适用税率20%计算缴纳企业所得税；

三、对房地产开发企业的影响

之所以拿营改增对房地产开发企业来说，是因为房地产开发企业作为建筑公司的下游企业，营改增对它们的影响最明显。

众所周知，房地产开发企业的成本发票永远是不够用的，因为他们想尽可能地少交税，如果预缴的税款能退回来他们才高兴呢！

在营改增之前，房地产开发企业想加大点成本很容易，直接让建筑公司多开点发票，自己付税点就可以了；但是营改增过后呢，房地产开发企业，想多开发票，越来越能，一是建筑公司自己的成本都不够，再多给你开发票，更是雪上加霜；而是国家对虚开发票行为的监管和打击力度逐步加强，一提到多开发票，人人都胆战心惊的，所以房地产企业想通过多开发票的途径来加大成本，路子越来越窄！

四、对农民工的影响

1、在营改增之前，农民工的工资被拖欠很正常，营改增过后不一样了，一方面建筑公司不支付，他们的税收负担会加重；另一个主要方面，国家相继针对拖欠农民工工资问题出台了一系列正常，专门设置了农名工工资账户，开发商打保证金进去，现在拖欠农名工工资的问题得到了大大改善；

2、营改增之前，农民工工资基本上是不扣个人所得税的，现在超过标准的农民工工资需要代扣代缴个人所得税。

从个人感情上说，农民工是弱势群体，他们的工资虽然超过了标准，但是，这是他们付出了超负荷劳动换来的，其中的辛苦不是咱们这些上班族能体会到的，再扣他们的个人所得税于心不忍，希望国家进一步出台政策！

申明一下，上述观点只是我的个人观点，有不到之处还望大家指正！

关于回答如下：

1.营改增对建筑行业的影响相对其他行业来讲是比较大的。特别是增值税一般纳税人适用税率当时是11%，原来建筑行业营业税税率是3%。虽然增值税一般纳税人可以抵扣进项税额，但是对许多中小型建筑行业企业来讲，他们的成本费用劳务成本占很大部分，抵扣不充分，导致税负同过去营业税相比是上升的。针对，国家后来出台了一些建筑行业清包工程、甲供工程等情形一般纳税人简易计税规定，一定程度上解决了这一问题。

2.对建筑行业小规模纳税人或者一般纳税人简易计税项目同过去相比，增值税税负同营业税税负相比略有下降。

3.营改增以后建筑行业的财务核算要求更严更规范了。过去营改增以前，由于国税机关管理增值税发票，地税机关管理营业税发票，国地税信息共享不充分，导致部分建筑行业企业成本费用买票现象比较突出，同时存在企业所得税漏征漏管问题。营改增以后这种情况得到明显变化，极少数企业买票行为浮出水面，企业所得税漏管问题明显减少，偷逃税款空间被大大压缩。增值税发票管理要求的明显提高对企业财务核算和发票管控提出了新要求，倒逼企业提升财务核算水平。

4.营改增以后对建筑行业财务人员提出了新要求。以前建筑行业财务人员很少接触增值税，对财务增值税政策的学习、理解与运用提出了新挑战。部分增值税政策学习和财务核算学习没有更上的财务人员纳税错报的问题相对比较多。一些地方过去中小型建筑企业采取的企业所得税核定征收方式逐步改为查账征收，也对建筑行业中小微企业带来了一定影响。

5.营改增以后建筑行业挂靠项目成本费用及税费核算比过去复杂，挂靠项目的利润额计算相对过去更复杂。

总之，营改增对建筑行业影响是全方位的，是影响相对深远的一个行业。